Բնակարանի սեփականության երազանքը հաճախ հանդիպում է հիփոթեքային օրենքների և գույքային վեճերի: Այդ իսկ նպատակով բնակարանի սեփականատերերի, վարկատուների և իրավաբանների համար առանցքային կարևոր է հասկանալը հիփոթեքային իրավունք հասկացությունը և գույքային վեճերի լուծման ուղիները։
Գույքի պետական գրանցում
Գույքի պետական գրանցման գործընթացում հնարավոր է բախվել մի քանի սկզբունքների և խնդիրների, որոնցից են․
- Գույքի նկատմամբ գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների ճանաչումը, դրանց երաշխավորումը և պաշտպանությունը։
- Գույքի վերաբերյալ տեղեկատվական համակարգի ստեղծումը և կառավարումը, որը ներառում է գույքի նկատմամբ իրավունքներն ու սահմանափակումները և հաշվառման տվյալները։
- Գույքի նկատմամբ գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների վերաբերյալ տվյալների մատչելիությունը, օբյեկտիվությունը և միասնականությունը։
Պետական գրանցման ընթացակարգ
Գույքի պետական գրանցման ընթացքում կարևորվում են մի շարք գործոններ, որոնք ներառում են գույքի սեփականության, հողամասի կառուցապատման և այլնի գրանցումը։
Հիփոթեքային իրավունք
Հիփոթեքային իրավունքը ծառայում է որպես անշարժ գույքի գործարքներում փոխառուների և փոխատուների հարաբերությունները կարգավորող իրավական դաշտ: Հիփոթեքային պայմանագիրը նախանշում է վարկի պայմանները, ներառյալ մարման ժամանակացույցերը, տոկոսադրույքները և երկու կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները:
Հիփոթեքային իրավունքի առանցքային գործոններ․ Բռնագանձում
Հիփոթեքային պարտավորությունները թերի կատարելու կամ չկատարելու դեպքում վարկառուն ենթարկվում է մի շարք պատասխանատվությունների, որոնք վերաբերում են անշարժ գույքի բռնագանձմանը և վարկի չեղարկմանը։
Գործընթացը սովորաբար սկսվում է այն ժամանակ, երբ վարկատուն ուշացման վերաբերյալ ծանուցում է ուղարկում վարկառուին:
Ծանուցման մեջ նշվում են պարտքի չկատարման հստակ պայմանները և տրամադրվում նպաստային ժամանակահատված, որպեսզի վարկառուն կարողանա շտկել իրադրությունը՝ վճարելով ժամկետնանց պարտքը: Սակայն, եթե վարկառուն չի կարողանում սահմանված ժամանակահատվածում վճարել պարտքը, վարկատուն ներկայացնում է դատական հայց, ուղղված վարկի պահանջների ոչ լիարժեք կատարմանը:
Տոկոսադրույքներ և պայմաններ
Հիփոթեքային վարկի ընդհանուր մատչելիությունը որոշելիս մեծ դեր է խաղում վարկի տրամադրման տոկոսադրույքը, որը կարող է լինել ինչպես ֆիքսված, այնպես էլ փոփոխական։
Տոկոսադրույքի տեսակներն ունեն իրենց առավելություններն ու նկատառումները։ Ֆիքսված տոկոսադրույքը մնում է հաստատուն վարկի ողջ ժամկետի ընթացքում` ապահովելով վարկառուներին կանխատեսելիություն և կայունություն իրենց ամսական վճարումների մեջ: Իսկ փոփոխական տոկոսադրույքները ենթակա են շուկայական տատանումների, որոնք կարող են հանգեցնել ամսական վճարումների գումարների փոփոխության:
Մարման պայմանները հավասարապես կարևոր են, քանի որ դրանք նախանշում են վարկառուների վարկի մարման ժամկետը: Կախված վարկառուից և պայմաններից, հիփոթեքային վարկը կարող է ունենալ մարման տարբեր ժամկետներ։
Իրավունքներ և պարտականություններ
Յուրաքանչյուր վարկի, այդ թվում նաև` հիփոթեքային վարկերի ամենակարևոր կետը հանդիսանում է երկու կողմերի իրավունքներն ու պարտականությունները նշող կետերը։ Դրանք կարող են ներառել անշարժ գույքի պահպանման, ապահովագրության պահանջների և կանխավճարների լուծման գործընթացը։
Գույքային վեճեր․ սահմաններ
Անշարժ գույքի ճշտգրիտ սահմանը չիմանալու հետևանքով հաճախ առաջ են գալիս սեփականությանը վերաբերող խնդիրներ։ Դրանք կարող են ներառել սեփականատերերի միջև անհամաձայնություններ և անորոշություններ, որոնք էլ որոշ դեպքերում կարող են հանգեցնել լուրջ վեճերի։
Սահմանային խնդիրները լուծելու համար սեփականատերերը կարող են անցկացնել գույքի ուսումնասիրություն, ինչի արդյունքում իրավական փաստաթղթերի շնորհիվ կկարողանան բացահայտել իրենց անշարժ գույքի ճշգրիտ չափերը։ Իսկ որոշ դեպքերում նման վեճերին լուծում տալու համար կարելի է նաև ձեռք բերել իրավաբանական օգնություն։
Տարածագնահատման գոտիներ
Գոտիավորման տարաձայնությունները սեփականության ևս մեկ մարտահրավեր է, հատկապես երբ տեղի են ունենում փոփոխություններ գոտիավորման տեղական կանոնակարգերի կամ հողօգտագործման վերաբերյալ։ Օրինակ՝ տան սեփականատերը կարող է ցանկանալ փոփոխություններ կամ լրացումներ կատարել իր գույքում, որոնք չեն համապատասխանում ներկայիս գոտիավորման օրենքներին, ինչը հանգեցնում է տեղական իշխանությունների կամ հարևանների հետ հակասությունների:
Գոտիավորման խնդիրների լուծում
Գոտիավորման հակամարտությունների լուծումը կարող է ներառել անհրաժեշտ թույլտվությունների կամ տարաձայնությունների ձեռքբերում, հատուկ ուղեցույցների պահպանում կամ ներգրավվել համայնքային քննարկումներ՝ փոխզիջում գտնելու համար, որը կբավարարի ներգրավված բոլոր կողմերին:
Համասեփականատիրության տարաձայնություններ
Համասեփականատերերի միջև տարաձայնությունները նույնպես կարող են հանգեցնել գույքային վեճերի: Առաջացած կոնֆլիկտները կարող են ներառել գույքի օգտագործման, պահպանման պարտականությունների կամ ընդհանուր սեփականության վրա ազդող որոշումների հետ կապված հարցեր:
Շարունակական տարաձայնությունների դեպքում կողմերը կարող են դիմել միջնորդությանը և իրավական օգնությանը։
Գույքային վեճերի լուծում
Գույքային վեճեր լուծելը հաճախ ներառում է իրավական մեխանիզմներ, որոնք նախատեսված են արդար և արդյունավետ լուծումներ տալու համար: Վեճերի լուծման ընդհանուր ուղիներն են բանակցությունը, միջնորդությունը, արբիտրաժը և դատավարությունը:
- Բանակցություն․ Երբեմն կողմերը ձեռք են բերում փոխադարձ համաձայնություն հենց բանակցություններ վարելու շնորհիվ։
- Միջնորդություն․ Գործընթացը ներառում է չեզոք՝ երրորդ կողմ, որը լուծում ստանալու համար նպաստում է կողմերի միջև քննարկումներին: Դա կամավոր և ներքին գործընթաց է, որը կարող է ընթանալ առանց կոնֆլիկտների՝ ի տարբերություն ավանդական դատավարության:
- Արբիտրաժ․ Գործընթացը ներառում է չեզոք կողմի ներգրավում՝ որոշում կայացնելու նպատակով, որն էլ հիմնված է երկու կողմերի ներկայացրած տեղեկատվությունների վրա։ Գործընթացը ներկայացնում է ավելի անհատական մոտեցում և ավանդական դատավարության ներգրավում։
- Դատավարություն․ Եթե վերոնշյալ երեք կետերը չեն կարողանում լուծել առաջացած խնդիրը, ապա կողմերը կարող են դիմել դատավարության: Դատական վարույթը ներառում է ապացույցների և փաստարկների ներկայացում դատավորի կամ երդվյալ ատենակալների առջև՝ դատական որոշում ստանալու համար:
Հիփոթեքային վարկավորում․ Բռնագանձման հայց
Բռնագանձման հայցը ներկայացնում է պաշտոնական իրավական վարույթ, որտեղ վարկատուն պահանջում է դատարանի թույլտվություն՝ գույքը տիրապետելու համար: Դատարանը վերանայում է գործի մանրամասները՝ համոզվելով, որ վարկատուն հետևել է բոլոր պահանջվող ընթացակարգերին, և որ վարկառուին տրվել է մեծ հնարավորություն՝ լուծելու դեֆոլտը: Եթե դատարանը հաստատում է բռնագանձումը, ապա որոշում է կայացնում գույքի վաճառքը թույլ տալու մասին:
Բռնագրավված գույքի վաճառքը սովորաբար իրականացվում է հրապարակային աճուրդի միջոցով, որին կարող են մասնակցել բոլոր հետաքրքրված անձինք, ինչպես նաև վարկառուն։ Գույքը շնորհվում է ամենաբարձր հայտատուին, և վաճառքից ստացված հասույթն օգտագործվում է չմարված պարտքը վճարելու համար, որը ներառում է հիփոթեքի մնացորդը, տոկոսները և առգրավման գործընթացի ընթացքում առաջացած բոլոր վճարները կամ իրավական ծախսերը:
Հիփոթեքային իրավունքի և գույքի վեճերի բարդությունները լուծելու համար անհրաժեշտ է իրավական սկզբունքների և վեճերի լուծման արդյունավետ մեխանիզմների լիարժեք ըմբռնում: Անկախ նրանից, թե դա հիփոթեքային պայմանագրի պայմանները հասկանալն է, թե վիճելի գույքային վեճի լուծումը, սեփական իրավունքներից տեղեկացված լինելն օգտակար է և կարևոր։