Կառուցապատման ոլորտում բոլոր կողմերի շահերը պաշտպանելու համար նախքան որևէ աշխատանք սկսելը, անհրաժեշտ է ձեռք բերել դրա համար նախատեսված օրինական իրավունք։
Ծրագրի սկզբից մինչև ավարտը, այս իրավունքների ըմբռնումը և հաստատումը կենսական նշանակություն ունեն սահուն շինարարական գործընթացի համար:
Կառուցապատման իրավունքի ծագումը
Կառուցապատման իրավունքը ծագել է հռոմեական իրավունքից, այնուհետև ուժի մեջ է մտել ինչպես այլ երկրներում, այնպես էլ Հայաստանի Հանրապետությունում։
Հայաստանի Հանրապետությունում այն ամրագրվել է քաղաքացիական օրենսգրքի 170-րդ հոդվածում՝ սեփականության իրավունքի հետ դիտարկվելով որպես այլ անձի պատկանող հողամասում հողօգտագործման իրավունքի տարատեսակ։
Իրավունքի այս տեսակը ծագում է հատուցելի պայմանագրի հիման վրա, գործում է որոշակի ժամանակահատվածում և ունի իրային բնույթ։ Քանզի կառուցապատողին տրամադրվում է կառուցապատման պայմանագրի գործողության ժամանակահատվածում ոչ միայն տիրապետել, օգտագործել, այլ նաև տնօրինել իր իրավունքը։
Ահա մի քանի օրինական իրավունքների տեսակներ, որոնք կարևոր է հաշվի առնել նախքան կառուցապատման գործընթացի սկիզբը։
Պայմանագրի նշանակությունը
Կառուցապատման պայմանագիրը կառուցապատողին տրամադրում է շինարարություն իրականացնելու իրավունք։ Միաժամանակ, Օրենսգրքի 204.1-ին հոդվածի 1-ին մասով սահմանված կարգավորումից բխում է, որ անձը, պայմանագրի հիման վրա ձեռք բերելով կառուցապատման իրավունք, հնարավորություն է ստանում օրենքով սահմանված պահանջների պահպանմամբ ոչ միայն իրականացնել կառուցապատման աշխատանքներ ուրիշին պատկանող հողամասում, այլև այդ իրավունքի գործողության ժամկետի ընթացքում տիրապետել և օգտագործել այդ գույքը:
Այսպիսով, կառուցապատման իրավունքի հիման վրա կառուցապատողն օժտվում է սեփականատիրոջը վերապահված իրավազորություններից երկուսով՝ տիրապետման և օգտագործման իրավունքով:
Կառուցապատողի իրավունքները
Համաձայն օրենսգրքի 36-րդ հոդվածի 2-րդ մասի, կառուցվող շենքի նկատմամբ կառուցապատողի իրավունքի պետական գրանցում կատարելիս, գրանցվող տարածքի/շենքի/հողակտորի հանդեպ իրավունքները կառուցապատողի քաղաքաշինական փաստաթղթերով սահմանված իրավունքներն ու պարտականություններն են:
Սահմանափակումներ
Կնքվող պայմանագրում կարող են ներառվել որոշ սահմանափակումներ՝ վերաբերվող կառուցապատման բնույթին և դրա չափերին։ Դրանք նախատեսված են հողի ճիշտ օգտագործման և անվտանգության պահպանման համար։ Օրինակ․
- Տարածքի գոտիավորման կանոնակարգ․ գոյություն ունեն որոշ տեղանքներ, տարածաշրջաններ կամ գոտիներ, որտեղ կառուցապատման և շինարարության գործընթացը կարող է լինել վտանգավոր, կամ պահանջել հատուկ ուշադրություն։ Իսկ տարածքի գոտիավորման կանոնակարգը սահմանում է թե ինչպես վարվել դրանց հետ։ Սահմանափակումները կարող են կախված լինել շինության նպատակից (բնակելի, առևտրային, արդյունաբերական կամ այլ նպատակներով օգտագործման), դրա բարձրության և այլ մանրամասներից։
- Կառուցապատման նորմեր․ սրանք մի շարք կարգավորումների հավաքածու են, որոնք կառուցապատման համար սահմանում են որոշ ստանդարտներ, հաշվի առնելով կառուցվածքային ամբողջականությունը, էլեկտրաէներգիայի և ջրի համակարգերն ու դրանց հասանելիությունը։ Կախված շինությունն օգտագործելու նպատակից, այս նորմերը երբեմն կարող են մանրամասնել նույնիսկ հատակագծի առավելագույն չափսերը, շինության բարձրության սահմանափակումները, և այլ մանրամասներ։
- Շրջակայքային սահմանափակումներ․ կառուցապատման չափսերը կարող են խոչընդոտ հանդիսանալ շրջակա միջավայրի կանոնակարգերի համար։ Սա հիմնականում վերաբերում է զգայուն տարածքներին, ինչպիսիք են ափամերձ գոտիները, խոնավ տարածքները կամ պաշտպանված բնակավայրերը։
- Բնապահպանական սահմանափակումներ․ սահմանափակումների այս տեսակը կիրառվում է ջրի ապահովության, ծառերի և որոշակի կենսամիջավայրերի պահպանության համար։ Սա կարող է կիրառվել ազգային անվտանգության կարիքները հոգալու և պաշտպանելու նպատակներով։
- Պատմական արժեքների պահպանում․ Պատմական նշանակություն ունեցող տարածքներում պահպանման կանոնները կարող են սահմանափակումներ դնել շինարարության չափերի վրա՝ պատմական նշանակալի կառույցների կամ թաղամասերի սկզբնական տեսքն ու ամբողջականությունը պաշտպանելու համար: Այս սահմանափակումները կարող են ներառել շինության բարձրությունը, ճարտարապետական ձևը, կամ կառուցապատման ընթացքում օգտագործվող նյութերը։
Կառուցապատման իրավունքներն ու դրանց մանրամասները
Ահա մի քանի օրինակ, երբ կառուցապատման իրավունքը կարող է չտրամադրվել․
- Ըստ Հայաստանի Հանրապետության «Հողային օրենսգրքի» անտառային տարածքները կարող են ունենալ շինարարական միջամտություններ միայն այն դեպքում, երբ տվյալ միջամտությունը կծառայի անտառային կարիքների համար։
- Կառուցապատման իրավունքով չեն կարող տրամադրվել պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող հողամասերը։ Դրանք միայն կարող են տրամադրվել սեփականության իրավունքով։
- Գյուղատնտեսությանը ծառայող հողային տարածքներում կառուցապատում իրականացնելու համար կարող է տրամադրվել իրավունք միայն վարձակալությամբ շենքեր, շինություններ կառուցելու նպատակով։
- Սեփականության իրավունքով այլ անձի պատկանող հողամաuում կառուցապատման իրավունքով կառուցված կամ uտեղծված շենքերը և շինությունները համարվում են հողամասի սեփականատիրոջ սեփականությունը։
- Համապարփակ իրավահաջողության կարգով կառուցապատման իրավունքը կարող է փոխանցվել մեկ այլ անձի։
- Նոտարական վավերացման են ենթակա կառուցապատման իրավունքի ձեռքբերման, օտարման, հիփոթեքի և այլ պայմանագրերը։
Կառուցապատման իրավունք այլ անձի տարածքում
Եթե օրենքով չկան այլ սահմանափակումներ, կամ լրացուցիչ պայմաններ, ապա այլ անձի տարածքում անցկացված շինարարական աշխատանքները, կամ կառուցապատման վերջնական արդյունքը պատկանում է տվյալ տարածքի սեփականատիրոջը (Օրենսգրքի 204.առաջին հոդված, մաս 4)։
Հողամասի օգտագործման իրավունքը դադարելուց հետո տվյալ տարածքում կառուցած շենքերի, և բոլոր մնացած անշարժ գույքերի իրավունքներն անցնում են հողատարածքի սեփականատիրոջը, եթե վերջինիս և հողօգտագործողի միջև կնքված պայմանագրում այլ պայմաններ կամ կետեր ներառված չեն (Օրենսգիրք, հոդված 208)։
Վերոնշյալ իրավակարգավորումներից հետևում է, որ հողամասի սեփականատերը ձեռք է բերում իրեն պատկանող հողամասում կառուցապատման իրավունքով կառուցված կամ ստեղծված շենքերի և շինությունների կամ այլ անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը: Ընդ որում, վերոնշյալ հոդվածներից հետևում է, որ խոսքը վերաբերում է կառուցապատման իրավունքի հիման վրա արդեն իսկ կառուցված, ստեղծված, այսինքն՝ ավարտին հասցված շենքերի և շինությունների իրավական համակարգին:
Կառուցապատման պայմանագրի կնքման ժամկետը
Կառուցապատման իրավունքի ժամկետը կնքվում է ըստ պայմանագրի որոշված ժամկետի։ Սա էլ տարանջատում է կառուցապատման իրավունքը սեփականության, ինչպես նաև հողի նկատմամբ այլ իրավունքներից։
Կառուցապատման իրավունքը տրամադրվում է պայմանագրով սահմանված ժամկետով և չի կարող գերազանցել 99 տարին, եթե օրենքով ավելի կարճ ժամկետ նախատեսված չէ։
Կառուցապատմամբ զբաղվելու համար անհրաժեշտ է հավաստի իրավական հիմք, որը կպաշտպանի բոլոր կողմերի հավասար իրավունքները։
Կառուցապատման նախընտրած տարածքում իրավաբանական սահմանափակումները հասկանալու համար կարող եք խորհրդակցել տեղական շինարարական մարմինների կամ իրավաբանի հետ։ Այսպիսով կստանաք մանրամասն տեղեկատվություն նախքան շինարարական աշխատանքների սկսելը և կկարողանաք խուսափել կառուցապատման իրավունքի օտարումից։
Կառուցապատման իրավունքի և հողային օրենսգրքի նպատակը կառուցապատողի համար առավել նպաստավոր պայմանների սահմանումն է, և իհարկե տարածքի հանդեպ բարեխիղճ և ապահով գործառություն իրականացնելը։ Իսկ շինարարական ոլորտի կանոնակարգից և ձեր իրավունքներից տեղեկացված լինելը հնարավոր կդարձնի կանխել բարդությունները, ռիսկերի առաջացումը, և կօգնի ստանալ որակյալ արդյունք։